Ein Steuergeschenk und seine Grenzen – was Sie beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand von Immobilien beachten müssen
Das Geschenk
Wer bei seiner vermieteten Immobilie Reparaturaufwendungen hat, kann diese sofort steuerlich absetzen. Bei hohem Steuersatz und hohen Steuervorauszahlungen können bei beispielsweise 50.000 € Renovierungskosten die nächsten Vorauszahlungen sofort um mehr als 20.000 € herabgesetzt werden. Das lohnt sich.
Die Gestaltungsidee
Wer sich eine Immobilie zum Vermieten kauft, kann den Kaufpreis nur ganz beschränkt absetzen: Erst wird der Anteil an Grund und Boden herausgerechnet, der gar nicht absetzbar ist und dann wird der Gebäudewert meist über 50 Jahre verteilt, also 2 % pro Jahr. Verglichen mit dem Kaufpreis ist das gefühlt sehr wenig.
Die Grenzen
Was aber ist, wenn man sich statt einer gut erhaltenen Immobilie für 600.000 € ein heruntergekommenes Haus für 200.000 € kauft und dann 400.000 € in die Sanierung steckt? Wäre das die ultimative Steuerersparnis? Leider nein, denn wenn innerhalb von 3 Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts in die Sanierung investiert werden, sind diese Kosten nicht mehr sofort absetzbar, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Und es kommt noch schlimmer.
- Erschwernis 1: Die 15 % werden nicht vom Kaufpreis, sondern vom Gebäudewert berechnet. Auch mit kleineren Sanierungsmaßnahmen haben Sie unter Umständen diese Grenze schnell erreicht.
- Erschwernis 2: Bei der Definition von „Sanierungsmaßnahmen“ legt das Finanzamt überaus strenge Maßstäbe an – schon kleinste Erhaltungsaufwendungen zählen dazu und werden mit eingerechnet.
- Erschwernis 3: Auch nach 3 Jahren ist noch lange nicht Schluss. Wenn Sie die Immobilie umfassend sanieren, kann das Finanzamt darin eine Steigerung des Standards sehen und dann die Sanierungskosten ebenfalls auf die Nutzungsdauer verteilen und das oben geschilderte Steuergeschenk geht verloren.
Sprechen Sie uns an – besonders in den ersten 3 Jahren und bei größeren Sanierungen.
Und vor dem Kauf beachten Sie bitte unseren Tipp des Monats 03/2021.
Ihr Team von Erbel + Bernsen
Es gilt der Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung.